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収益物件購入時にチェックしたいポイント
2025/10/10(金)
こんにちは ウェーブハウスの村上です。
今回は、収益物件購入前にチェックしておきたいポイントについて改めてご紹介したいと思います。
① 利回りだけで判断しない！「実質利回り」を確認
多くの人がまず気にするのが「利回り」ですが、表面利回り（＝年間家賃収入÷購入価格）だけで判断するのは危険です。実際には、管理費・修繕費・固定資産税など、さまざまな経費が発生します。
そのため、「実質利回り」＝（年間家賃収入－年間経費）÷購入価格 を必ず確認しましょう。表面利回りが高くても、経費がかさめば手取りは減ります。
② 空室リスクを見極める「立地力」
どんなに建物が立派でも、借り手がいなければ収益はゼロ。空室リスクを抑えるには、物件の「立地」が非常に重要です。駅徒歩10分以内、商業施設や大学、企業の近くなど、安定した賃貸需要があるかをチェックしましょう。
また、将来的な人口動態や再開発の動きも、賃貸ニーズに大きく影響します。
③ 建物の状態と「修繕履歴」
築年数だけでは建物の本当の状態はわかりません。大事なのは、定期的に修繕やメンテナンスがされてきたかどうか。
特に中古物件を検討している場合は、以下を確認しましょう：
- 大規模修繕の履歴
- 配管や屋上防水の状態
- 管理状態（清掃・ゴミ置き場など）
修繕がされていない物件は、思わぬ出費がかかることも。
④ 現在の入居状況と「家賃の妥当性」
現状満室であっても安心はできません。重要なのは、現在の家賃が相場に見合っているかどうかです。無理な高値で入居者がいる場合、次回の契約更新や退去後に空室が続くリスクも。
周辺の賃貸相場と比べて家賃が妥当かどうか、相場調査を必ず行いましょう。
⑤ 融資条件と「返済計画」
収益物件の購入では、融資（ローン）の条件が投資の成否を左右します。金利・返済期間・自己資金の割合によって、手元に残るキャッシュフローは大きく変わります。
借入前には、以下をシミュレーションしておきましょう：
- 毎月の返済額
- 空室が出たときの耐久性
- 金利上昇リスクへの対応
収益＝家賃収入－（経費＋ローン返済）。この基本に立ち返ることが大切です。
■まとめ■
収益物件は購入することがゴールではありません。購入したあと長期間にわたって安定して運営できるかどうか。リスクとリターンを冷静に分析し、購入を検討しましょう。
