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そのアパート、10年後も稼いでくれますか？収益物件オーナーが今こそ考えたいこと

「アパートやマンションを持っているけど、このままでいいのかな」そんなふうに感じている方、最近けっこう多いんじゃないでしょうか。

家賃収入は毎月入ってくるし、大きなトラブルがあるわけでもない。でも、なんとなく先が不安……という感覚、実はとても正直な直感だと思います。

今回は、地方で収益物件を持つオーナーさんに特に知っておいてほしい、不動産市場の現状と、売却後の資金をどう活かすかという話をまとめてみました。

地方の不動産市場、今は「二極化」が進んでいます

全国的に見ると、不動産価格は2013年以降おおむね上昇を続けており、2026年の公示地価も5年連続での上昇が確認されています。「不動産は今が高い」というのは、ある意味では正しいです。

ただし、これはあくまで「都市部の話」が中心です。

2025年上半期の収益物件市場データを見ると、首都圏の区分マンション平均価格は過去1年で約335万円上昇している一方、地方都市では利回りが低下し、価格の伸びも鈍化しています。

一方で不動産投資の専門家は、「地方では空き家率25%を超える自治体も増加し、築古物件の流動性の低下が深刻」と指摘しています。都心は上がり、地方は二極化が進む——これが今の正直な現状です。

地方で迫る「空き家・人口減」のリアルな影響

地方都市で収益物件を持つ場合に、今もっとも現実的なリスクとして考えておきたいのが「人口減少」です。

2025年問題（団塊世代が全員75歳以上になる節目）により、地方では相続不動産の売却が急増し、供給過多の状態が生まれやすくなっています。

また、人口動態の分析によれば、地方では若年層の流出が続いており、賃貸需要が年々減少していくことが予想されています。空室リスクの高まり、家賃の下落圧力、物件の資産価値の低下——これらは一度始まると、なかなか止まりません。

「今は入居者がいるから大丈夫」という状況は、5年後・10年後も続くとは限らないということです。

「売りたいとき」に売れなくなるリスクも

不動産で特に怖いのは「売れない」という状況です。株や投資信託のように、ボタン一つで換金はできません。

地方の物件については、今後さらに「売り手が見つからない不動産が増える」可能性が指摘されています。特に、人口減少が著しいエリアでは、需要が低迷して売却が難しくなるケースも出てきます。

一方で、今この瞬間は相対的にまだ「売りやすい時期」でもあります。不動産市場全体の価格水準は高い状態が続いており、買い手がいる今のうちに選択肢を持っておくことは、決して悪い判断ではありません。

そして、売却後のお金をどう置くか——NISAとiDeCoの話

仮に物件を売却した場合、まとまったお金が手元に来ます。そのとき、ただ銀行口座に置いておくのでは、インフレが進む時代にじわじわと目減りしていくリスクがあります。

ここで知っておきたいのが、国が用意している2つの税制優遇制度、NISA（少額投資非課税制度）とiDeCo（個人型確定拠出年金）です。

収益物件オーナーの方は、家賃収入があることで毎年の所得税率が高くなりやすい傾向があります。実はこれが、iDeCoを活用するうえで大きなメリットになります。

NISAの特徴——自由度が高く使いやすい

NISAは、専用口座で買った投資信託や株式などの値上がり益・配当が非課税になる制度です。生涯で使える投資枠は1,800万円（年間最大360万円）で、換金の制限もありません。まとまった資金が必要なときにいつでも引き出せるのが最大の魅力です。

さらに、売却した資産の元本分の投資枠は翌年に復活します（参考：SBI証券）。自由度の高さという点では、iDeCoより圧倒的に使いやすい設計です。

iDeCoの特徴——高所得者ほど節税効果が大きい

iDeCoは老後資金づくりが主な目的の制度で、原則60歳まで引き出せません。ただし、掛け金の全額が所得控除の対象になります。これが収益物件オーナーに刺さるポイントです。

所得税率が高い人ほど、この節税効果は大きくなります。たとえば年24万円（月2万円）を拠出した場合、所得税率20%の人なら年間で約7.2万円の節税効果が見込めます（参考：ダイヤモンド・ザイ）。

60歳以降に受け取る際も、一時金なら退職所得控除、年金形式なら公的年金等控除の優遇があります。ただし、受け取り方や金額によっては一定の税負担が生じることもあるため、詳細は税理士への確認をおすすめします。

どう使い分ける？

結婚・子育て・老親の介護など、まとまった支出の可能性があるならNISAを優先するのが安心です。老後まで資金を取り崩さないつもりで、毎月の余裕がある程度あるならiDeCoをうまく組み合わせるのが効果的です。

両方を活用できる資金力があれば、節税効果を最大化できます。なお、NISAは口座管理手数料が無料ですが、iDeCoは毎月数百円程度の手数料がかかります（金融機関により異なります）。

「今がベストかどうか」より「今を知っておくこと」が大切

売るべきかどうか、今すぐ答えを出す必要はありません。でも、「地方不動産の市場環境が変わりつつある」「売却後の資金の活かし方には選択肢がある」という現実を知っておくことは、とても大切なことだと思います。

「なんとなく持ち続けている」から「意識的に持ち続けている」への切り替えが、これからの時代に不動産と向き合うひとつのヒントかもしれません。

まずは、物件の今の価値を知るところから

「うちの物件、今いくらくらいで売れるんだろう」——そう思ったとき、まずは査定から始めてみるのが一番スムーズです。

不動産無料査定サービス「アパート売却王」では、簡単な情報を入力するだけで自動査定が受けられます。訪問なし・しつこい営業なしで、まず金額感を知ることができるのでとても気軽です。

売ると決めなくても大丈夫。「今の相場感を知る」だけでも、物件との向き合い方が変わってきます。ぜひ一度、試してみてください。

※本記事の情報は2026年時点のものです。税制や制度の詳細は変更される場合がありますので、最新情報は金融庁・国税庁・各金融機関の公式サイトをご確認ください。また、個別の税務については税理士にご相談ください。