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岡山市、倉敷市で不動産投資を考えている方必見!! 不動産投資用語編
2014/11/12(水)
こんにちは
ウェーブハウスの村上です。
岡山でこれから不動産投資を始めたいと思っている皆様、
不動産投資の本を読んだりセミナーに参加しても、普段の生活の中では聞きなれない用語もたくさん出てきますよね。
今回は不動産投資でよく用いられる用語をご紹介したいと思います。
「表面利回り」
「表面利回り」は「グロス利回り」、「想定利回り」と表現されることもありますね。
計算式は
表面地回り（％）は年間家賃収入÷物件価格×１００
で算出されます。
表面利回りの計算には、固定資産税や月々の諸費用を一切含めていないので実際の正確な収益性を表す
ものではありません。
これに対して、固定資産税や不動産運営にかかる諸経費を考慮して算出するものを
「実質利回り」といいます。
実質利回りを求める式は以下の通りになります。
実質年間家賃収入＝
（月額家賃ー管理費等）×１２か月-固定資産税-都市計画税
実質利回り（％）=実質年間家賃収入÷物件価格×１００
となります。
では、例題として投資用区分所有マンションで考えてみましょう。
物件価格：１０，０００，０００円
月額家賃収入：１００，０００円
管理費（月額）：６，０００円
修繕積立金（月額）：４，０００円
固定資産税・都市計画税（年間）：３０，０００円
表面利回り＝１，２００，０００÷１０，０００，０００×１００
＝１２％
実質年間家賃収入＝（１００，０００－１０，０００）×１２-３０，０００＝１，０５０，０００
実質利回り＝１，０５０，０００÷１０，０００，０００×１００
＝１０．５％
実質利回りと表面利回りで１．５％の差がありますね。
経費が多額にかかる物件ですと、表面利回りと実質利回りとの差が大きくなる物件もあります。
主な経費としては、
・共用部電気代
・管理費
・水道代（水道メーターが各戸検針でない場合はオーナーが一括で負担する場合があります）
・浄化槽管理費、くみとり代（下水か浄化槽かは確認しましょう）
・固定資産税・都市計画税
・エレベーター管理費
といったものがあげられます。
物件により経費の部分は大きく異なりますので、物件選定の際にはしっかり確認が必要です。
今回は第一弾として「利回り」について簡単にご説明させていただきました。
これから第二弾、第三弾と引き続きよろしくお願いいします。
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