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不動産投資講座！！ ～土地値物件について～
2014/12/17(水)
みなさんこんにちは
２０１４年がまもなく終わってしまうということで、時間の速さに焦っている
ウェーブハウスの村上です。
投資用不動産で価格がほぼ土地の値段という物件があります。
いわゆる土地値物件です。
一般的に土地の値段はほとんど下がらないと言われておりますので、
将来的に住宅地として分譲して売れば投資額は回収できますし、
金融機関から見ても担保価値がほとんど下がらないということで
融資を受けやすいというメリットがあります。
なにより次に売却するときに出口戦略が確保されているということで
「セールスポイント」にもなります。
しかし、土地値の物件がすべて良いというわけではありません。
例えば・・・
◇ 土地値だけど、解体の費用が大きい ◇
将来的に分譲する際に、建物の構造がRC（鉄筋コンクリート造）や３階建て、
４階建てのような規模の大きい建物の場合解体に費用がかかりすぎて土地値で仕入れたとしても
最終的に利益が出ないというケースがあります。
特に建物が旧耐震の場合は「アスベスト」が使用されている可能性があるため、
それだけで何百万円も解体費が高くなる可能性があります。
◇ 土地の地型が特殊 ◇
例えば、物件を土地値で購入したとしてもその土地が旗竿地のように
分譲する際に「減歩」が出てしまうケースでは
実際に販売できる土地面積は減ってしまう可能性や
接道条件を満たすための道路の整備で費用がかかってしまう可能性があります。
このように土地値で販売されていたとしても、他のところで大きな費用が必要な物件もございます。
角地のように接道状況がよく、建物が２階建ての軽量鉄骨のようなアパート
であれば土地値物件として検討しても良いと考えます。
（入居状況等その他の条件も含めて最終的に判断します。）
収益用物件をご覧になってこの物件はどうだろうかと思われましたら、
ウェーブハウスへご相談ください。
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