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短プラが11月2日から引き上げ アパートローンの返済はどう変わる？岡山の収益物件オーナーが確認したいこと
2026/10/17(土)
2026年9月の日銀の利上げを受けて、大手銀行が短期プライムレート（短プラ）を相次いで引き上げます。多くの銀行で、新しい金利は11月2日から適用されます。変動金利でアパートローンを借りているオーナー様にとって、返済額や収支への影響は気になるところです。改定の中身と、岡山の収益物件オーナーが押さえておきたい点を整理します。
日銀の利上げと短プラ改定の中身
日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利（無担保コールレート）を1.25%程度に引き上げると決め、9月24日から適用しました。決定は9人の政策委員のうち7人が賛成、2人が反対でした。
■ 日本銀行「当面の金融政策運営について」（2026年9月18日）
これを受けて三菱UFJ銀行とみずほ銀行は同じ9月18日に、短期プライムレートを年2.375%から年2.625%へ、0.25%引き上げると発表しました。両行とも11月2日から適用されます。三井住友銀行も9月28日に同じ水準への引き上げを発表しており、こちらは11月9日からの適用です。
■ 三菱UFJ銀行「短期プライムレートの改定について」（2026年9月18日）
■ みずほ銀行「短期プライムレートの改定について」（2026年9月18日）
■ 三井住友銀行「短期プライムレートの引き上げについて」（2026年9月28日）
岡山に本店を置く中国銀行も9月28日に短プラの引き上げを発表しており、11月2日から適用されます。地元の金融機関で融資を受けているオーナー様にとっても、他人事ではない動きといえます。
■ 中国銀行「預金金利および短期プライムレートの引上げ」（2026年9月28日）
アパートローンの返済への影響
変動金利のアパートローンは、各金融機関の短プラや独自の基準金利に連動して金利が見直されるものが多いと言われています。短プラが上がれば、借入金利も同じ幅で上がる可能性があります。
単純な目安を示します。借入残高が5,000万円の場合、金利が0.25%上がると、年間の利息負担は約12.5万円増えます（5,000万円×0.25%で計算した概算。実際の返済額は、返済方式や残りの期間によって変わります）。
注意したいのは、住宅ローンにある「5年ルール」「125%ルール」のような返済額の急増を抑える仕組みが、事業用のアパートローンには設けられていない契約もある点です。その場合、金利が上がるとすぐに返済額に反映されることがあります。金利の見直し時期（毎月、年2回など）や反映の仕方は、金融機関や契約によって違います。まず手元の契約書で確認しておくと安心です。
岡山の収益物件市場の現状
市況にも目を向けておきます。収益物件ポータルの健美家の調査では、2026年9月時点で一棟アパートの全国平均価格は9,151万円、全国平均利回りは7.87%でした。利回りは2008年の調査開始以来の最低値です。中国・四国エリアの一棟アパート価格も、前の月から回復しています。
■ LIFULL「収益物件 市場動向マンスリーレポート 2026年9月期」（2026年10月8日）
また、同社の2026年上半期の政令指定都市ランキングでは、岡山市は一棟マンションの利回りで全国2位でした。高い利回りを求める投資家が、岡山に関心を向けている様子がうかがえます。
■ 健美家「2026年上半期 政令指定都市 住宅系収益不動産 高利回りランキング」（2026年7月29日）
金利上昇局面でオーナーが考えておきたいこと
金利が上がる局面では、オーナー様の手残り（キャッシュフロー）が減る一方で、物件を買う側の借入条件も厳しくなります。買い手の融資条件が悪くなると、買える価格の上限が下がり、売却価格に影響する可能性があります。
日銀の植田総裁は会見で、利上げを続ける考えを示しています。今後も金利が上がることを前提に、次の3点を確認しておくことをおすすめします。
■ 熊本日日新聞（共同通信配信）「日銀利上げ、1・25%に ペース最短3カ月に加速」（2026年9月18日）
- (1) 金利が0.5%・1.0%上がったときの収支の試算：空室率や修繕費も含めて、手残りがどう変わるかを見ておきます。
- (2) 返済比率と残りの借入額：家賃収入に対する返済額の割合や、残債が売却価格の想定を下回っているか（いわゆる売却余力）を確認します。
- (3) 大規模修繕の予定と出口の時期：修繕費がかかる時期と、売却や借り換えのタイミングを並べて考えます。
保有を続けるか、借り換えるか、売却するか。どれが合っているかは、物件の築年数や入居状況、ほかの資産とのバランスによって変わります。金利が動いている今は、選択肢を並べて比べる良い機会といえるでしょう。
まとめ
11月からの短プラ引き上げは、変動金利でアパートローンを借りているオーナー様の収支に直接影響します。契約内容と収支の試算をあらためて確認し、保有・借り換え・売却を落ち着いて比べることが大切です。
