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投資用不動産の短期売買が増加　岡山のオーナーが確認したい収支と売却時の税金

投資用不動産とは、家賃収入や売却益を得る目的で保有するアパート、マンションなどです。都心では新築マンションの短期売買が増えています。ただ、岡山で収益物件を所有する方が保有・売却を考える際には、地域の賃貸需要や借入条件、税引き後の手取りまで確かめることが大切です。

都心の短期売買増加をどう受け止める？

国土交通省が2025年11月に公表した調査では、東京23区の新築大規模マンションのうち専有面積40㎡以上について、2024年1～6月に保存登記された物件の1年以内の短期売買は575件、割合は9.9％でした。2023年の181件から増加しています。

ただし、同省は供給されたマンションの違いによって割合が大きく変動すると説明しています。東京の数字だけで、岡山のアパートや一棟マンションの値上がりを判断することはできません。
■ 国土交通省・新築マンションの取引実態調査

また、不動産協会は2025年11月、購入戸数の制限や契約名義の厳格化、引渡しまでの売却活動禁止などを会員各社の判断で進める方針を公表しました。適用対象や導入時期は各社・物件によって異なるため、新築物件を購入する場合は契約条件を確認しましょう。
■ 不動産協会・短期転売問題への取組み
　

金利が上がった場合の「手元に残るお金」を確認

賃貸経営では、満室時の家賃収入だけでなく、空室や管理費、修繕費、固定資産税、保険料、ローン返済を含めて資金繰りを確認します。

例えば、借入残高3,000万円に対して適用金利が1ポイント上がると、残高が変わらない単純計算では年間の利息負担が約30万円増えます。実際の返済額への反映は、返済方法や金利の見直し条件によって異なります。

岡山の物件でも、現在の入居率に加え、退去後に同じ家賃で募集できるか、大きな修繕が近づいていないかを確認し、金利上昇や空室が重なった場合の収支を試算しておきましょう。

短期で売ると税負担が大きくなる場合も

個人が土地・建物を売却した場合、一般的な譲渡所得の税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で変わります。所得税・復興特別所得税・住民税を合わせると、5年以下の短期譲渡所得は39.63％、5年を超える長期譲渡所得は20.315％です。

購入から丸5年が過ぎた時点で、直ちに長期扱いになるわけではありません。また、調査上の「1年以内の短期売買」と税法上の区分は別です。
■ 国税庁・短期譲渡所得の税額の計算
　
税金は売却代金全額ではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いた課税譲渡所得にかかります。建物の取得費は減価償却を反映するため、購入価格と売却価格の差だけでは計算できません。法人所有の場合は扱いが異なり、具体的な税額は税理士に確認すると安心です。
■ 国税庁・長期譲渡所得の税額の計算

保有と売却を同じ条件で比較する

判断の際は、保有を続けた場合の家賃収支と、売却代金からローン残債・売却費用・税金を差し引いた手取りを比べましょう。修繕履歴や入居状況を整理すると、査定の相談も進めやすくなります。

「アパート売却王」では、岡山県内の投資用不動産の査定を受け付けています。売却を決める前でも、現在の価値を把握し、保有継続や将来の売却を考える材料としてご活用ください。