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外国人の不動産取得ルール見直しへ 収益物件オーナーが今考えておきたいこと

外国人の不動産取得ルール見直しのポイント

2025年11月、政府は外国人政策を議論するための関係閣僚会議を設置し、有識者の意見も踏まえながら、2026年1月に総合的な対応策をまとめました。

その中で注目されているのが、「国土の利用と管理のあり方」として、外国人による不動産取得の実態を把握し、必要に応じてルールを検討していくという方針です。

具体的には、
・土地やマンションの取得状況の把握
・地下水利用なども含めた実態調査
・取得ルールの見直し検討

といった内容が示されており、2026年夏ごろを目途に一定の方向性が出る見込みです。

なぜ収益物件オーナーに関係するのか

今回の動きは、「誰が不動産を買うのか」という点に直結します。

これまで、賃貸マンションや一棟アパートなどの投資用不動産は、国内投資家だけでなく海外の投資マネーも一定の役割を果たしてきました。

特に近年は、
・円安による割安感
・安定した賃貸需要
・日本の法制度の信頼性

といった理由から、海外投資家が購入するケースも増えています。

つまり、外国人の取得ルールが変わると、
👉 買い手の層が変わる
👉 売却価格に影響が出る
👉 売却までの期間が変わる

といった形で、収益物件オーナーに直接影響してくる可能性があります。

エリア別で見た影響の広がり

都市部だけの話と思われがちですが、実はそうとも限りません。

ここ数年は、主要都市以外でも
・宿泊需要の回復
・再開発の進行
・利回り重視の投資ニーズ

を背景に、投資対象エリアが広がっています。

そのため、もし外国人による取得に一定の制限や手続きの強化が入ると、これまで購入していた層が一部減る可能性があります。

結果として、
・利回り重視の物件の価格調整
・買い手の選定に時間がかかる
といった変化が出ることも考えられます。

法律の考え方はどうなっているか

日本では長く「内外人平等」という考え方がとられており、外国人でも原則として日本人と同じように不動産を取得できます。

ただし近年は、安全保障の観点から重要施設周辺などに限り利用をチェックする制度（いわゆる重要土地調査法）が導入されました。

今回の検討も、この流れの延長にあります。

ポイントは、「全面的な規制」ではなく「必要な範囲でのルール整備」になる可能性が高い点です。

これから想定される流れ

今後は段階的に次のような動きが予想されます。

まず、
・取得状況のデータ整備
・所有者情報の把握強化

が進み、そのうえで、
・特定エリアでのルール検討
・用途や取引に関する制限の検討

といった流れになる可能性があります。

つまり、いきなり大きな規制が入るというより、じわじわと市場環境が変わっていくイメージです。

売却を考えるなら意識しておきたいこと

収益物件の売却では、「どのタイミングで、どの層に売るか」がとても重要です。

今回のように制度変更の可能性が出ている局面では、
・買い手の選択肢が広いうちに動く
・市場の変化前に価格を確認しておく
といった考え方も一つの判断材料になります。

もちろん、すぐに売却すべきという話ではありませんが、「制度が固まってから動く」よりも「変化の途中で情報を持っておく」方が、選択肢は広がります。

まとめ

今回の政策は、表面的には外国人に関する話ですが、実際には不動産市場全体、特に投資用物件の動きに影響するテーマです。

収益物件をお持ちの方にとっては、
👉 買い手の変化
👉 価格の動き
👉 売却タイミング

を考えるきっかけになる内容といえるでしょう。

「まだ売るつもりはない」という方でも、一度ご自身の物件価格を把握しておくことで、今後の判断がしやすくなります。

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