金利のある時代に変わる銀行と投資用不動産の判断軸

2026/02/02(月)

金融環境の前提変化

長く続いたゼロ金利政策やマイナス金利政策のもとでは、「お金は借りるもの」「預けてもほとんど増えないもの」という感覚が当たり前になっていました。銀行も十分な利息収入を得にくく、貸し出しを増やすことで収益を確保せざるを得ない環境が続いていたと言えます。

しかし現在、日本銀行の政策転換によって、その前提が少しずつ変わり始めています。政策金利が上昇することで、銀行、投資家、不動産市場それぞれの行動が、目立たない形ではありますが確実に変化しつつあります。

政策金利が上がると、銀行は国債などの低リスク資産から、以前よりもはっきりとした利回りを得られるようになります。これは、「あえてリスクの高い貸し付けを増やさなくても、一定の利益を確保しやすくなる」という状況に近づくことを意味します。

分かりやすい例が、預金金利の仕組みです。銀行は、私たちから預かった預金をそのまま保管しているわけではなく、その一部を国債などで運用しています。そこで得られた利子の中から、預金者に利息を支払い、残りを銀行の収益としています。

ゼロ金利時代は、この「元になる利回り」自体が極めて低かったため、預金金利もほとんど付かない状況でした。一方、金利が上がると、

・国債などで安定的に利回りを確保できる
・預金金利を多少引き上げても利益が残る

という構造になります。銀行にとっては、相対的にリスクを抑えながら収益を上げやすい選択肢が増えてきた、という見方ができます。

こうした変化は、投資用不動産への融資姿勢にも影響します。
銀行の立場から見ると、投資用不動産融資は、

・回収までに時間がかかる
・空室や家賃下落、価格変動のリスクがある
・金利上昇局面では貸倒リスクが高まりやすい

といった特徴を持つ取引です。

そのため、金利が上がり、他に安定した運用先がある環境では、投資用不動産融資は相対的に「手間とリスクの大きい取引」になりやすくなります。

結果として、

・フルローンやオーバーローンが出にくくなる
・自己資金を多く求められる
・融資審査に時間がかかる

といった傾向が、今後さらに一般的になっていく可能性があります。

こうした環境の中で、多くの投資用不動産オーナーが悩むのが、「このまま保有を続けるべきか、それとも整理を考えるべきか」という判断です。今後の金利上昇を前提にすると、売却のハードルは時間とともに高くなりやすいと考えられます。

理由はシンプルで、

・買い手が融資を受けにくくなる
・借りられる金額が小さくなる
・結果として、買える価格も抑えられやすくなる

からです。物件自体の魅力が変わらなくても、「お金の借りやすさ」が需要を左右し、成約までに時間がかかりやすい局面に入りつつあります。

もちろん、すべての物件をすぐに手放すべき、という話ではありません。
判断の分かれ目になるのは、例えば次のような点です。

・家賃収入が安定しており、空室リスクも織り込めている
・借入残高が着実に減っている
・金利上昇を前提にしても無理のない資金計画になっている

こうした条件が揃っていれば、長期保有を続ける選択も十分に合理的です。

一方で、

・借入比率が高い
・変動金利の影響を受けやすい
・将来的に物件整理を考えている

のであれば、買い手がまだ動きやすい今の環境で、売却を一つの選択肢として検討するという考え方は、現実的な判断と言えるでしょう。

金利がさらに上がれば、買う側の融資環境は確実に厳しくなっていきます。これは、時間が経てば自然に元に戻るものではありません。だからこそ、売る・売らないを決める前に、「今の市場で、いくらなら売れるのか」を把握しておくことが重要になります。

不動産無料査定サービス「アパート売却王」を利用すれば、簡単な入力だけで現在の相場感を確認できます。必ずしも売却を前提にする必要はなく、数字を知っておくだけでも、今後の判断材料として役立ちます。

金利のある時代は、情報を持っている人ほど選択肢を広く持てる時代です。今の環境変化を一度立ち止まって整理し、自分の物件にとってどの選択が現実的なのかを考えてみる価値は十分にありそうです。

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